Il tasso viene scelto dal mutuatario secondo le sue differenti esigenze, a tasso fisso o a tasso variabile.

Oltre alla penale di chiusura anticipata si possono richiedere anche dei costi di chiusura del mutuo quindi non è sempre possibile quantificare la cifra esatta per la chiusura. Le penali previste per la chiusura anticipata non superano mai il tetto previsto dal tasso variabile.

Anticipare gli interessi alla banca è una forma di tutela quindi preferiscono che le prime rate siano maggiorate dagli interessi, in questo modo se si vuole estinguere il mutuo in anticipo, la banca nono perde gli interessi, se si è scelto un tasso variabile conviene molto chiudere prima il mutuo anche se ciò non prevede la cancellazione dell’ipoteca, quindi oltre ai costi normali si dovranno aggiungere quelli per la cancellazione dell’ipoteca.

Le differenze che lo distingue da un mutuo normale sono:

• il mutuo leasing si adatta in maniera migliore alle esigenze del cliente, creando dei piani di ammortamento su misura e avendo maggiore flessibilità nel tasso d’interesse;
• l’operazione non ha tempi lunghissimi ma generalmente non supera i 144 mesi;
• l’anticipo che deve essere versato può essere variabile dal 20 al 30% dell’intera somma prevista, la scelta è relativa al piano di ammortamento scelto e all’equilibrio che è preferibile far creare tra i tassi.

Il canone relativo al riscatto finale dell’immobile può essere pari fino all1%.

Il tasso dipende dalla scelta del cliente e può essere fisso o variabile e non eccede i 12 anni. Il rimborso avviene mensilmente oppure ogni sei mesi.

In Italia a mantenere il primato è il settore del leasing immobiliare, perché coloro che decidono di investire in un immobile in questo modo possono godere di diversi vantaggi:

• l’immobile è ammortizzato in 9 anni al massimo rispetto ai 30 del mutuo ordinario
• si ottiene la deduzione degli interessi ma non la deduzione della quota di capitale.

Il vantaggio è sicuramente minore se si tratta di lavoratori autonomi poiché questi ultimi possono dedurre solo il valore catastale dell’immobile.

In realtà la scelta di riduce o al mutuo ipotecario o al mutuo chirografario. Il mutuo ipotecario è la scelta migliore per la piccola e media impresa che ha bisogno di un sostegno economico, poiché il mutuo chirografario viene concesso a delle condizioni molto particolari solo a coloro oche hanno una certa solidità economica comprovata da anni. È in questo modo che l’impresa ha la possibilità di gestire al meglio il finanziamento variando i tempi fissati per il versamento delle rate. È la scelta del mutuo che condiziona tutta la conseguente buona o cattiva gestione dell’impresa.

Il mutuo chirografari consente di pagare le rate secondo il termine stabilito oppure di effettuare un unico versamento complessivo quando è prevista la scadenza generale del mutuo. Le garanzie offerte non sono realizzate attraverso l’ipoteca ma con fideiussioni o pegni.

Per il mutuo ipotecario si è assistiti sempre da un ipoteca di primo grado sull’immobile, la somma dovuta avviene con il versamento di un’unica rata.

La polizza contro incendio e scoppio è obbligatoria e anche per colpa grave dell’assicurato e agenti atmosferici, in questa formula possono rientrare gli atti vandalici e dolosi da parte di terzi.

La domanda di mutuo viene presenta alla banca per comprare casa, su quest’ultima graverà un ipoteca che serve come garanzia alla banca, o all’ente che presterà i soldi, per potersi rivaler e qualora il mutuatario diventi insolvente. Il mutuo è necessario qualora occorre sostenere una spesa molto elevata, come nel caso di una ristrutturazione o di un acquisto della casa.

Il mutuo ha una durata variabile dai 5 ai 30 anni, ma alcuni istituti consentono anche di allungare di molto il periodo. Il mutuo garantisce una copertura pari all’80% dell’intero valore dell’immobile, il restante può essere coperto attraverso delle polizze per raggiungere una copertura totale. Altre banche finanziano anche i l100% ma richiedono delle garanzie maggiori.

Domanda di mutuo e finanziamento

Lo stato concede degli incentivi di una certa entità qualora il mutuo è indirizzato all’acquisto di case come prima abitazione, quindi torna ad essere anche molto vantaggioso il ricorso al mutuo.

Ogni contratto di mutuo è diverso poiché variano gli elementi fondamentali del contratto stesso che sono il tasso la durata e la garanzia oltre l’ipoteca gravano sull’immobile. Per poter rendere meglio l’idea possiamo così classificare i diversi tipi di mutuo:

contratto a tasso fisso: la rata resta costante per tutta la durata de mutuo perché gli interessi sono predeterminati già al momento del contratto stesso e non possono assolutamente subire delle modifiche o delle variazioni;

contratto a tasso variabile: si tratta di un contratto di mutuo dove gli interessi seguono determinati indici di mercato che ovviamente variano al variare dell’andamento economico. Gli indici seguito sono l’Euribor e il Ribor. Oltretutto può essere anche aggiunto uno spread, a seconda delle banche, che porta a far aumentare il tasso in se e per sé.

Contratto misto: per un tempo minimo di 18 mesi è previsto un tasso fisso sulle rate e poi andrà a succedersi un’ alternanza del tasso fisso al tasso variabile.

Il contratto con tasso d’ingresso: per un periodo iniziale e solitamente solo per i primi mesi viene offerto un tasso molto basso poi ci si allinea ai tassi praticati per il fisso o il variabile di quel momento sul mercato e così resta fino al termine di scadenza del mutuo stesso.
Ovviamente è la banca che può gestire in maniera autonoma la durata e le garanzie richieste al cliente e dev’essere il cliente a rendersi conto se ciò che gli viene proposto può più o meno soddisfare le sue esigenze. Per cercare di accontentare tutti i prodotti sui mutui offerti dalle banche sono davvero tanti.

Se la copertura massima per l’acquisto dell’immobile arriva all’80% il restante deve essere anticipato in contanti all’atto di firma del contratto.

Non si tratta di una regola che tutte le banche applicano poiché spesso il cliente può anche chiedere di rimborsare una rata dall’importo maggiore se è in grado di offrire le adeguate garanzie e se la banca decide o meno di accettare. Esiste un limite per l’importo della rata che deve assolutamente superare il 30% dell’intero ammontare del reddito familiare.

Se qualcuno è disposto ad offrire delle garanzie al nostro posto la banca è ancora più accomodante.

Quando il mutuo è iniziato devono essere rispettati i termini di pagamento altrimenti si rischia di andare incontro a dei tassi di mora che possono andare dal 2 al 3% secondo la banca scelta ed arrivare fino al 25%.

È previsto anche il caso della chiusura anticipata, seppur i costi non sono proprio del tutto accessibili, quindi occorre verificare attentamente questa clausola al momento della stipulazione del contratto.

La rata, addebitata sul conto corrente, produce un costo che varia a seconda delle banche e che possiamo verificare sull’estratto conto.

La banca deve necessariamente domandare delle garanzie perché nel caso in cui i mutuatario dovesse dimostrarsi insolvente egli ha il diritto si potersi rivalere sull’ipoteca gravante sull’immobile stesso. Ovviamente è iscritta ad ipoteca per un costo superiore del suo valore e in caso di mancato pagamento la banca la vende all’asta e con il pagamento della stessa riesce a recuperare l’importo che aveva erogato al mutuatario insolvente. L’ipoteca viene fissata dalla banca e non può essere il cliente a decidere.

Quando si deve accettare la sottoscrizione di un mutuo casa la banca deve sempre spingere il cliente a focalizzare l’attenzione sugli interessi che andranno ad incidere in maniera pesante per tutta la durata del prestito.

Spesso si vedono delle pubblicità molto interessanti che riguardano la soluzione per il mutuo casa ma spesso il tasso riportato si riferisce solo al tasso d’ingresso che può essere anche forviato dalla promozione stessa e che ha una minima incidenza sulla convenienza stessa.

Fa riferimento, il tasso a regime, allo Spread e all’Euribor che vanno assieme a crearlo poiché lo spread viene scelto e varia a seconda della banca e rappresenta il ricavo concreto della banca.

I mutui a rata fissa, così come indica il nome sono mutui dove la rata resta costante per tutta la durata del finanziamento, quindi è bloccata a che nel caso di un peggioramento della situazione economica, il mutuo a tasso variabile prevede un mutuo che cambia a seconda dell’andamento del mercato quindi potrebbe vedere,il mutuatario, un aumento della rata dovuto all’aumento dello stesso tasso d’interesse.

Si tratta di una soluzione molto vantaggiosa per le banche che però spesso non riesce a dare respiro al mutuatario.

Il mutuo deve essere scelto per rispondere alle proprie esigenze personali quindi la soluzione migliore è data dalla soluzione più opportuna personale anche se in molti preferiscono il mutuo a tasso fisso, gli economisti e gli analisti potranno far notare che la rata in questo caso ha il vantaggio di rimanere bloccata per lungo tempo e quindi far risparmiare il cliente, nel caso in cui si dovesse rilevare un importo minore della rata si avrà sicuramente un aumento del tempo del piano di rimborso.

I tassi incidono in maniera decisiva sull’importo della rata, quindi sono la variabile principale a cui dover prestare attenzione.

Occorre sottolineare che la scelta del mutuo va fatta seguendo le proprie realtà economiche e patrimoniali per potersi trovare a gestire correttamente un mutuo casa, poiché in ogni caso e in ogni scelta esistono dei vantaggi e degli svantaggi. La stessa rata potrebbe nascondere spiacevoli sorprese che ad esempio il tasso d’interesse si riveli molto più alto rispetto a quello iniziale oppure che la dura sconfini oltre il tempo stabilito.

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