Mutuo Acquisto
Il mutuo acquisto è una tipologia di mutuo che viene garantita per l’acquisto di beni immobili. Attraverso questa forma di finanziamento si riesce a coprire solo il 70 % del valore dell’intero immobile e la durata massima per la restituzione è di 20 anni.
Il tasso viene scelto dal mutuatario secondo le sue differenti esigenze, a tasso fisso o a tasso variabile.
Estinzione anticipata mutuo
Chiudere anticipatamente il mutuo è previsto anche dal contratto, si può estinguere o totalmente o parzialmente. L’estinzione anticipato evita di corrispondere i restanti interessi passivi gravanti sulle rate.
Oltre alla penale di chiusura anticipata si possono richiedere anche dei costi di chiusura del mutuo quindi non è sempre possibile quantificare la cifra esatta per la chiusura. Le penali previste per la chiusura anticipata non superano mai il tetto previsto dal tasso variabile.
Mutuo o leasing?
L’unico modo di acquistare casa in maniera più vantaggiosa rispetto ad un mutuo è solo la versione del leasing. Il mutuo leasing è una forma molto particolare che viene richiesta sia qualora occorre ristrutturare un ambiente ma anche edificarlo, in tempi molto rapidi si ha accesso a moltissime detrazioni fiscali, e si velocizzano molto le pratiche notarile necessarie all’atto di acquisto.
Le differenze che lo distingue da un mutuo normale sono:
- il mutuo leasing si adatta in maniera migliore alle esigenze del cliente, creando dei piani di ammortamento su misura e avendo maggiore flessibilità nel tasso d’interesse;
- l’operazione non ha tempi lunghissimi ma generalmente non supera i 144 mesi;
- l’anticipo che deve essere versato può essere variabile dal 20 al 30% dell’intera somma prevista, la scelta è relativa al piano di ammortamento scelto e all’equilibrio che è preferibile far creare tra i tassi.
Mutuo impresa
Come già detto precdentemete i mutui alle imprese spesso sono molto particolari perché l’impresa ha la necessità di avere una flessibilità maggiore rispetto al privato e spesso la richiesta di denaro riguarda somme molte elevate che serviranno a dare un incentivo importante all’attività stessa, e ha anche bisogno di tassi accessibili.
In realtà la scelta di riduce o al mutuo ipotecario o al mutuo chirografario. Il mutuo ipotecario è la scelta migliore per la piccola e media impresa che ha bisogno di un sostegno economico, poiché il mutuo chirografario viene concesso a delle condizioni molto particolari solo a coloro oche hanno una certa solidità economica comprovata da anni. È in questo modo che l’impresa ha la possibilità di gestire al meglio il finanziamento variando i tempi fissati per il versamento delle rate. È la scelta del mutuo che condiziona tutta la conseguente buona o cattiva gestione dell’impresa.
Il mutuo chirografari consente di pagare le rate secondo il termine stabilito oppure di effettuare un unico versamento complessivo quando è prevista la scadenza generale del mutuo. Le garanzie offerte non sono realizzate attraverso l’ipoteca ma con fideiussioni o pegni.
Domanda di Mutuo
Nel contratto di mutuo intervengono due parti: il mutuante e il mutuatario. Il mutuante è colui che versa al mutuatario una certa somma di denaro, e che il mutuatario dovrà restituire obbligatoriamente, entro un periodo di tempo stabilito, secondo un piano di rimborso predefinito con delle rate mensili, che sono comprensive della quota di interessi, ovviamente fissi oppure se si sceglie, l’alternativa dell’applicazione del tasso variabile, gli interessi applicati seguiranno determinati indici, ed andranno a modificarsi ad ogni pagamento rateale.
La domanda di mutuo viene presenta alla banca per comprare casa, su quest’ultima graverà un ipoteca che serve come garanzia alla banca, o all’ente che presterà i soldi, per potersi rivaler e qualora il mutuatario diventi insolvente. Il mutuo è necessario qualora occorre sostenere una spesa molto elevata, come nel caso di una ristrutturazione o di un acquisto della casa.
Il mutuo ha una durata variabile dai 5 ai 30 anni, ma alcuni istituti consentono anche di allungare di molto il periodo. Il mutuo garantisce una copertura pari all’80% dell’intero valore dell’immobile, il restante può essere coperto attraverso delle polizze per raggiungere una copertura totale. Altre banche finanziano anche i l100% ma richiedono delle garanzie maggiori.
Domanda di mutuo e finanziamento
Lo stato concede degli incentivi di una certa entità qualora il mutuo è indirizzato all’acquisto di case come prima abitazione, quindi torna ad essere anche molto vantaggioso il ricorso al mutuo.
Ogni contratto di mutuo è diverso poiché variano gli elementi fondamentali del contratto stesso che sono il tasso la durata e la garanzia oltre l’ipoteca gravano sull’immobile. Per poter rendere meglio l’idea possiamo così classificare i diversi tipi di mutuo:
contratto a tasso fisso: la rata resta costante per tutta la durata de mutuo perché gli interessi sono predeterminati già al momento del contratto stesso e non possono assolutamente subire delle modifiche o delle variazioni;
contratto a tasso variabile: si tratta di un contratto di mutuo dove gli interessi seguono determinati indici di mercato che ovviamente variano al variare dell’andamento economico. Gli indici seguito sono l’Euribor e il Ribor. Oltretutto può essere anche aggiunto uno spread, a seconda delle banche, che porta a far aumentare il tasso in se e per sé.
Contratto misto: per un tempo minimo di 18 mesi è previsto un tasso fisso sulle rate e poi andrà a succedersi un’ alternanza del tasso fisso al tasso variabile.
Il contratto con tasso d’ingresso: per un periodo iniziale e solitamente solo per i primi mesi viene offerto un tasso molto basso poi ci si allinea ai tassi praticati per il fisso o il variabile di quel momento sul mercato e così resta fino al termine di scadenza del mutuo stesso.
Ovviamente è la banca che può gestire in maniera autonoma la durata e le garanzie richieste al cliente e dev’essere il cliente a rendersi conto se ciò che gli viene proposto può più o meno soddisfare le sue esigenze. Per cercare di accontentare tutti i prodotti sui mutui offerti dalle banche sono davvero tanti.
Se la copertura massima per l’acquisto dell’immobile arriva all’80% il restante deve essere anticipato in contanti all’atto di firma del contratto.
Non si tratta di una regola che tutte le banche applicano poiché spesso il cliente può anche chiedere di rimborsare una rata dall’importo maggiore se è in grado di offrire le adeguate garanzie e se la banca decide o meno di accettare. Esiste un limite per l’importo della rata che deve assolutamente superare il 30% dell’intero ammontare del reddito familiare.
Se qualcuno è disposto ad offrire delle garanzie al nostro posto la banca è ancora più accomodante.
Quando il mutuo è iniziato devono essere rispettati i termini di pagamento altrimenti si rischia di andare incontro a dei tassi di mora che possono andare dal 2 al 3% secondo la banca scelta ed arrivare fino al 25%.
È previsto anche il caso della chiusura anticipata, seppur i costi non sono proprio del tutto accessibili, quindi occorre verificare attentamente questa clausola al momento della stipulazione del contratto.
La rata, addebitata sul conto corrente, produce un costo che varia a seconda delle banche e che possiamo verificare sull’estratto conto.
La banca deve necessariamente domandare delle garanzie perché nel caso in cui i mutuatario dovesse dimostrarsi insolvente egli ha il diritto si potersi rivalere sull’ipoteca gravante sull’immobile stesso. Ovviamente è iscritta ad ipoteca per un costo superiore del suo valore e in caso di mancato pagamento la banca la vende all’asta e con il pagamento della stessa riesce a recuperare l’importo che aveva erogato al mutuatario insolvente. L’ipoteca viene fissata dalla banca e non può essere il cliente a decidere.
Il tasso d’interesse a regime è il vero tasso applicato dalla banca
Il tasso d’interesse effettivo è detto anche tasso a regime e corrisponde al tasso che viene applicato per la maggior parte della durata del finanziamento. Ovviamente non va scambiato con il tasso d’ingresso che rappresenta il tasso iniziale offerto come promozione al cliente e che incide davvero poco sulla convenienza o meno del mutuo bancario.
Quando si deve accettare la sottoscrizione di un mutuo casa la banca deve sempre spingere il cliente a focalizzare l’attenzione sugli interessi che andranno ad incidere in maniera pesante per tutta la durata del prestito.
Il mutuo a rata fissa e tasso variabile
Se si sceglie un muto a tasso fisso occorre sapere che all’interno della categoria esistono due differenze: i mutui a rata fissa e i mutui a tasso variabile.
I mutui a rata fissa, così come indica il nome sono mutui dove la rata resta costante per tutta la durata del finanziamento, quindi è bloccata a che nel caso di un peggioramento della situazione economica, il mutuo a tasso variabile prevede un mutuo che cambia a seconda dell’andamento del mercato quindi potrebbe vedere,il mutuatario, un aumento della rata dovuto all’aumento dello stesso tasso d’interesse.
Si tratta di una soluzione molto vantaggiosa per le banche che però spesso non riesce a dare respiro al mutuatario.
Banche a Milano
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